近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房地产开发商与购房者之间的矛盾日益凸显，影响房地产市场的稳定与社会和谐。2016年至今，我院共受理商品房销售合同纠纷案件1416件，其中，2016年受理230件、2017年受理341件、2018年受理295件、2019年受理436件、2020年受理207件，案件数量持续处于高位，纠纷类型涵盖商品房交付、房产证办理、房屋质量等。

上述案件主要呈现以下特点：

一是购房者“抱团”诉讼多发。纠纷牵涉主体广泛，且争议标的基本类似或一致，众多购房者为维护自身合法权益抱团集中起诉至法院，如绿苑山庄楼盘有275户业主提起诉讼、天玺湾楼盘有170户业主提起诉讼、海伦堡楼盘有137户业主提起诉讼等。

二是案件成讼主要原因是商品房存在瑕疵。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占相当大的比例，因房屋质量问题致逾期交楼的约占73%，因未能取得建筑工程竣工验收备案表等原因致延迟办证的约占13%，商品房预售纠纷法律关系复杂，处理难度较大，购房者所面临的风险比一般现房买卖要高。

三是房地产开发企业被诉的情况占绝大多数。房地产开发企业作为被告的案件比例较高，购房者作为被告的占比仅有3.5%，反映出部分房地产开发商侵犯购房者权益的情况较为突出，购房者在购房过程中承担的风险较多。

商品房销售合同纠纷产生的主要原因有：

一是开发商风险预估不足。普遍存在资金链断裂、装修房建设经验不足、低估恶劣天气影响等问题，导致逾期交房的情形频发。另外，有部分在行政审批程序方面做得不到位，在没有取得预售许可证的情形下违规预售，购房者无法办理按揭手续，交易最终被迫取消，有的则因手续不规范、不齐备导致迟延办证。

二是存在夸大或虚假宣传。部分开发商为推广楼盘或扩大销售业绩，在商品房销售过程中存在故意发布夸大、误导甚至虚假的广告宣传等不规范行为，最终因交付商品房与约定不符、存在缺陷或逾期交房等原因，引发矛盾纠纷。

三是购房者购房理性不足。购房者自身在消费过程中不够理性和谨慎，或由于信息不对称、法律风险意识不足等，偏向于轻信口头介绍和广告宣传，忽视审查购房合同的文本内容，对交易风险认知不足。

对此，我院建议：

一是进一步统一裁判尺度。建议上级法院加强对下级法院的类案指导，通过带案调研、个案研究、发布指导性或参阅性案例等方式，使两级法院对涉商品房案件的审理思路、举证责任分配、违约情形认定、违约金的标准等形成共识，实现同案同判。对于开发商确因一时困难未能如约履行相关义务的，应多做双方当事人的调解工作，争取调解结案，减少诉累。

二是加强房地产开发监督管理。严格执行房地产开发审批程序和房屋质量验收标准，严厉打击虚假宣传、欺诈销售及手续未齐备即进行交易等违规违法行为，同时，相关职能部门应重点加强专项资金的监管，特别是预售资金账户的监管，确保商品房项目正常建设并能按期交付给购房者。

三是强化房地产开发企业的诚信意识。开发商应自我强化诚信意识、契约精神和社会责任感，在开发前进行充分的风险评估，了解行政审批程序、银行贷款等政策，合理科学规划工程预算和用时，严格按照商品房建设流程推动工作，同时，建立完善各类应急机制，尽量减少矛盾纠纷产生，发生问题后应积极与业主友好协商解决。

四是加强相关部门协调联动。从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度出发，建议政府相关部门加强协调联动，定期召开联席会议，完善商品房合同纠纷诉调对接机制，依托行业协会、企业商会等建立多元解纷诉前联调工作机制，力争从源头化解矛盾，有效防范商品房纠纷转化为群体性事件，影响社会稳定。